Tout ce qu'il faut savoir sur la TVA en tant que marchand de biens.
Faut-il la payer ? Combien ? Pourquoi ?
Yo les Barons et les Baronnes,
Dans cette 21e édition, on va parler d’un sujet que beaucoup de marchands de biens négligent et pourtant essentiel: la fiscalité du marchand de biens
Beaucoup d’entre vous se posent des questions sur ce sujet, nous allons donc y répondre dans cette édition.
Comme tu le sais, je ne parle jamais de sujet que je ne maîtrise pas.
Je laisse donc la parole à Benjamin Chemla, avocat en droit fiscal et professeur du module fiscalité au sein de l’École Vauban.
Si tu as des questions, n’hésite pas à me contacter (tu as mon LinkedIn plus bas).
🎓 L’école Vauban ouvre ses portes dans 2 jours !
La première promotion de l'école Vauban débute ce lundi.
On démarre 6 mois d'accompagnement à l’issue desquels nos apprenants pourront effectuer leur première opération de marchand de biens.
Nous allons vous documenter ces 6 mois d’apprentissage et vous parler de l’évolution de nos élèves.
Cependant, cette formation ne convient pas à tout le monde car certains d’entre vous possèdent déjà des bases sur certains sujets.
Nous avons donc travaillé avec l'équipe sur une offre adaptée, formation à la carte.
Je vous explique tout à la fin de cette newsletter ⬇️
Avant de commencer, vous pouvez :
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Forme-toi au métier de marchand de biens avec l’Ecole Vauban
Au programme d’aujourd’hui :
📰 Les 3 actualités immo de la semaine à ne pas louper,
🥑 Présentation de Maître Benjamin Chemla,
🤔 La TVA en tant que marchand de biens,
Qu’est-ce qu’un marchand de biens,
Bref rappel sur la TVA,
Je veux vendre mon immeuble : TVA ou pas TVA ?
Vente entre particulier : pas de TVA
Pour les pros c’est une autre histoire
Vente d’un terrain à bâtir
Vente d’un immeuble neuf
Vente d’un immeuble ancien ou d’un terrain non à bâtir (TNAB)
TVA sur le prix ou sur la marge : comment ça marche ?
TVA sur la marge : pour qui ?
TVA sur le prix : sous quelles conditions ?
TVA sur la marge : comment la calculer ?
Exemple chiffré
Ce qu’il faut retenir !
👇 Si quelqu’un t’a envoyé cette newsletter et que tu souhaites nous rejoindre :
📰 Les 3 actus immo de la semaine
Le gouvernement veut conditionner l’exonération de la taxe foncière des bailleurs sociaux
Les bailleurs sociaux situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville bénéficient d'une exonération de taxe foncière à condition d'assurer l'entretien et la sécurité des lieux (ascenseurs, boîtes aux lettres, gestion des déchets, etc.).
La ministre déléguée en charge de la Ville, Juliette Méadel, a annoncé vouloir sanctionner les organismes HLM qui ne respectent pas ces obligations. Ces sanctions pourraient inclure la suppression de l'exonération prévue par l'article 1388 bis du Code général des impôts, qui accorde un abattement de 30 % sur la taxe foncière.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
🤔 Pouvoir d’achat immobilier : Pour 1 000 euros / mois, combien de m2 a-t-on gagné sur un an ?
Grâce à la baisse des prix et des taux de crédit immobilier, les acheteurs peuvent désormais obtenir un logement plus grand avec le même budget.
En 2024, avec 1.000 euros par mois sur 20 ans, on peut acheter en moyenne 6 m2 de plus qu'il y a un an. Cette hausse du pouvoir d'achat immobilier est due à la baisse des taux d'intérêt, passés de 4,2 % à 3,35 %. Selon les villes, les gains varient : 9 m2 de plus au Havre et à Saint-Étienne, 12 m2 au Mans, et 19 m2 à Paris, soit un gain de 12 %.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
⚡Les logements les plus énergivores, considérés comme indécents au 1er janvier
À partir de 2025, les logements classés G au DPE seront considérés comme indécents et ne pourront plus être loués sans travaux de rénovation.
Cette mesure vise à améliorer la performance énergétique des logements, mais son application reste floue. Environ 565.000 logements sont concernés, et certains professionnels craignent que la rénovation dans le temps imparti soit irréaliste, ce qui pourrait aggraver la crise du logement.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
🎓 Présentation de Benjamin Chemla
Avant de rentrer dans le vif du sujet, je te fais une rapide présentation de Benjamin et de son parcours :
Il est Avocat au barreau de Paris depuis 2019, diplômé des Université de Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Paris Dauphine, de l’école de commerce INSEAD ainsi que d'un LLM à l'Université de Singapour.
Son parcours l'a conduit à exercer au sein de cabinets d’affaires parisiens de premier plan, tels que Scotto Partners, Ernst & Young ou encore PwC Société d’avocats au sein duquel il exerce toujours aujourd’hui.
À travers ses expériences professionnelles, il a pu développer une expertise approfondie en fiscalité immobilière, patrimoniale et des transactions.
Il accompagne aujourd’hui ses clients dans la structuration et l’optimisation de leurs opérations, en leur offrant des solutions stratégiques et sécurisées pour leurs enjeux fiscaux et patrimoniaux.
Il a également rejoint l’Ecole Vauban comme professeur au sein du module fiscalité.
*Newsletter rédigée par Benjamin Chemla
🤝 C’est quoi, un marchand de biens ?
Avant toute chose, il est essentiel de comprendre que la législation fiscale définit le marchand de biens selon des critères spécifiques. Il convient donc d'examiner si vous remplissez ces conditions pour être reconnu comme tel par l'administration fiscale et ainsi bénéficier du régime qui lui est propre.
Pour être reconnu comme marchand de biens, deux critères principaux doivent être remplis :
• Un caractère habituel : les opérations d’achat-revente sont régulières et répétées ;
• Une intention spéculative : l’objectif est de revendre les biens pour générer un profit.
L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) formalise cette activité, mais même sans cette inscription, l’administration fiscale peut qualifier une personne ou entité de marchand de biens si les critères susmentionnés sont réunis.
🙍♀️ Bref rappel sur la TVA,
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est le principal impôt en France, avec plus de 272 milliards d’euros de recettes en 2023.
Cet impôt sur la consommation est intégralement supporté par le consommateur final, qui ne peut, lorsqu’il s’agit d’un particulier, ni récupérer ni déduire la TVA payée sur ses achats, contrairement à une société.
Dans le cadre de son activité de construction, d’achat et revente d’immeubles, le marchand de biens agit en tant qu’assujetti à la TVA.
Il réalise des opérations économiques de manière indépendante et à titre onéreux, ce qui l’oblige à respecter les obligations comptables et déclaratives générales des assujettis :
Tenue d’une comptabilité ;
Émission de factures conformes ;
Déclaration de TVA mentionnant la TVA facturée et déductible.
Les taux de TVA à connaître
Le taux normal de TVA applicable à cette activité est de 20 % (ou 8,5 % dans les départements de la Guadeloupe, Martinique et Réunion).
Veuillez noter toutefois que certains flux peuvent bénéficier de taux réduits, notamment :
10 % : pour des travaux d’amélioration, transformation ou entretien d’un local à usage d’habitation ;
5,5 % : pour des travaux d’amélioration énergétique.
🤷♂️ Je veux vendre mon immeuble : TVA ou pas TVA ?
Les ventes d’immeubles réalisées entre particuliers (non assujettis à la TVA) sont exclues du champ d’application de la TVA.
Dans le cadre des enseignements de l’école Vauban, qui s’adresse aux futurs marchands de biens, nous nous concentrons sur les opérations menées par des professionnels, qu’ils exercent sous forme individuelle ou sociétaire.
La question de savoir si une opération immobilière est soumise à la TVA dépend principalement de la nature de l’immeuble concerné. Par exemple :
· Les immeubles neufs ou assimilés sont généralement soumis à la TVA ;
· Les immeubles anciens sont souvent exonérés, sauf option pour leur taxation.
a) Vente d’un terrain à bâtir
Le terrain à bâtir se distingue de l’immeuble bâti et s’entend de tous terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en fonction du plan local d’urbanisme ou de la carte communale. La vente d’un terrain à bâtir est soumise à la TVA au taux de 20 %, peu importe que l’acheteur soit un professionnel ou un particulier.
b) Vente d’un immeuble neuf
Un immeuble neuf est défini comme tout immeuble bâti achevé depuis moins de 5 ans. Cette qualification inclut à la fois les constructions nouvelles et les bâtiments anciens ayant fait l’objet de travaux importants, tels que des surélévations ou des remises à neuf, qui leur confèrent les caractéristiques d’un immeuble neuf.
La qualification d’immeuble neuf reste applicable pendant 5 ans après son achèvement, indépendamment du nombre de ventes successives pendant cette période.
La vente d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans est soumise à la TVA sur le prix total. Cela permet au vendeur de déduire la TVA payée en amont, notamment lors de l’acquisition du bien ou sur les dépenses engagées pour sa construction ou ses travaux.
c) Vente d’un immeuble ancien ou d’un terrain non à bâtir (TNAB)
Un immeuble ancien se définit comme un immeuble bâti achevé depuis plus de 5 ans.
Un TNAB se définit négativement par rapport au terrain à bâtir (voir en ce sens l’article 261, 5, 1° du Code Général des Impôts « Les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 »). Sont donc des TNAB, les terrains sur lesquels aucune construction ne peut être autorisée par un plan local d'urbanisme ou une carte communale.
La vente d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans ou d’un TNAB est en principe exonérée de TVA. Par exception, l’opération peut, sur option décidée par le vendeur et mentionnée dans l’acte de vente, être soumise à la TVA.
En soumettant l’opération à la TVA, le vendeur pourra alors déduire la TVA payée en amont lors de l’achat du bien immobilier, y compris les dépenses de travaux engagées sur l’immeuble.
🤔 TVA sur le prix ou sur la marge : comment ça marche ?
1. TVA sur la marge : pour qui ?
La « TVA sur marge » se distingue de la TVA payée sur le prix de vente. En effet, la TVA sur marge est un régime d’assiette spécifique qui consiste à soumettre à la TVA une opération immobilière, non pas sur le prix de vente mais sur la marge réalisée par le marchand de biens.
La TVA sur marge concerne les ventes de terrains à bâtir ainsi que les ventes d’immeubles anciens (sur option du vendeur).
Conditions à respecter
Pour que la TVA sur marge s’applique, il faut remplir deux conditions :
La vente est conclue par un assujetti ;
L’acquisition initiale de l’immeuble par ce même assujetti n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA à son niveau (ex : tel est le cas lorsque l’immeuble a été acheté auprès d’une personne non assujettie à la TVA).
2. TVA sur le prix : sous quelles conditions ?
Inversement, la TVA est assise sur le prix de vente (TVA sur le prix) pour les opérations immobilières suivantes :
Vente d’un terrain à bâtir par un assujetti qui a ouvert droit à déduction au moment de l’acquisition.
Vente d’un immeuble neuf par un assujetti.
Vente d’un TNAB par un assujetti ayant opté pour la TVA.
Vente d’un immeuble ancien par un assujetti ayant opté pour la TVA.
🧮 TVA sur marge : comment la calculer ?
Exemple chiffré :
Imaginons que vous achetez un terrain pour 50 000 € et que vous décidez de le revendre à 175 000 €.
Voici comment se calcule la TVA sur marge :
Calcul de la marge brute
La marge brute est la différence entre le prix de vente TTC et le prix d’achat : 175 000 € – 50 000 € = 125 000 € (TTC)
Calcul de la base HT
Pour obtenir la base HT (hors taxes), il faut appliquer un calcul divisant par 1,2 (taux normal de TVA à 20 %) : 125 000 € ÷ 1,2 = 104 166 € (HT)
Calcul de la TVA sur la marge
La TVA sur la marge est de 20 % de la base HT : 104 166 € × 0,2 = 20 833 €
Calcul du prix net vendeur HT
Le prix net vendeur HT, après déduction de la TVA, est : 175 000 € – 20 833 € = 154 167 €
Ta marge totale est donc de 104 000€ au lieu de 125 000€
🧠 Ce qu’il faut retenir !
La notion fiscale de marchand de biens diffère selon que ce dernier soit professionnel ou non, mais le régime TVA applicable est identique si l’on exerce en tant qu’assujetti.
Un marchand de biens est assujetti à la TVA : il réalise des opérations dans le champ d’application de la TVA qui sont soit taxables, soit exonérées.
La qualification d’une opération immobilière à la TVA dépend de la nature intrinsèque du bien objet de la cession : terrain à bâtir, terrain non à bâtir, immeuble neuf, immeuble ancien.
La TVA est en principe assise sur le prix de vente de l’immeuble.
La TVA peut, par exception, être assise sur la marge (cas des immeubles anciens ou terrains à bâtir non acquis avec TVA déductible).
Le taux de TVA applicable est généralement de 20 %, sauf exceptions (notamment 5,5 %, 10 % ou 8,5 % selon la nature des travaux ou la localisation).
Je te recommande vivement de te former, car la fiscalité regorge de subtilités auxquelles tu seras forcément confronté en tant que marchand de biens.
C’est précisément pour cette raison que j’ai rejoint l’École Vauban en tant que professeur : pour transmettre mes connaissances et partager mon expertise sur le sujet.
Benjamin Chemla - Avocat en droit fiscal
Conclusion
Devenir marchand de biens, c’est se lancer dans une activité passionnante mais exigeante, où la fiscalité tient une place centrale. Avec une bonne compréhension des règles, notamment celles liées à la TVA, tu peux appréhender plus facilement une opération.
Alors, que tu sois prêt à te lancer ou simplement curieux, garde en tête que chaque opération est unique et demande une stratégie bien pensée. Et surtout, n’hésite pas à t’entourer de professionnels pour limiter les risques de redressement sur la TVA.
« L'immobilier ne peut pas être perdu ou volé, ni emporté. Il est à l'abri des crises financières et des incertitudes, tant qu'on l'achète avec bon sens et qu'on le gère avec soin. »
🎓 Nous lançons les formations thématiques
L’École Vauban est une école d’excellence, créée par un collectif d’avocats, de marchands de biens et d’experts, dédiée à la formation de la nouvelle génération de marchands de biens, mais également à l’accompagnement des professionnels déjà en activité.
Nous formons les marchands de biens de demain en leur offrant une structure solide et une formation approfondie pour maîtriser les nombreux aspects techniques de ce métier.
En parallèle, nous proposons aux marchands déjà en place l’opportunité d’approfondir leurs connaissances et de se perfectionner à la carte , dans des domaines essentiels tels que la fiscalité et l’urbanisme.
Nous lancons deux formations thematiques:
👉 Formation Urbanisme en février : 10h en visio, enseigné par Arthur Delaunay
Back to basics : Savoir déchiffrer un PLU et identifier les règles d’urbanisme applicables
Le certificat d’urbanisme : comment l’utiliser ? Quel intérêt ? Quelles limites ?
Sécuriser l’obtention d’une autorisation d’urbanisme : quelle demande déposer ? Quel délai d’instruction ? Comment gérer les incidents d’instruction ? Comment éviter les refus ?
Diviser un immeuble (terrain ou bâtiment) : quelles contraintes ?
Les cas particuliers des constructions illégales, des constructions irrégulières et des constructions en ruine.
👉 Formation Fiscalité en mars : 10h de visio, enseigné par Benjamin Chemla
Introduction de l’activité et imposition des bénéfices,
Les règles applicables en matière de droits d’enregistrement,
Les règles applicables en matière de TVA,
La structuration juridique et fiscale de l’activité de marchand de biens et conformité,
Les règles fiscales spécifiques liées à l’activité de marchand de biens,
Choisis la formation sur laquelle tu veux te perfectionner : notre tarif est de 700 € HT pour 10 heures de formation.
Tu veux en savoir plus, on te laisse prendre rendez-vous ici avec moi.
Notre site internet de l’Ecole Vauban
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On se retrouve dans 2 semaines !
Arnaud.
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