Nos erreurs et notre plan pour l’avenir de Gustave Capital
Nos futures acquisitions.
Yo les Barons et les Baronnes,
Dans cette 18e édition, nous allons parler des débuts de Gustave Capital et de nos futur projets.
Tu vas te rendre compte que ce n’est pas un long fleuve tranquille. 😅
🤝La Baron Club recherche ses premiers sponsors
Dès le début de l’aventure nous avons voulu avoir une marque forte et une communication authentique.
Cette stratégie nous a permis de fortement développer le Baron Club.
C’est LE club qui regroupe le top 10% des meilleurs entrepreneurs de l’immobilier. On se réunit dans un cadre exceptionnel et dans une ambiance informelle à chaque évent.
Nos communications Linkedin et newsletters sont lues par des centaines de milliers de personnes chaque mois. (Chiffres à l’appui)
Le Baron club c’est 18 évènements par an dans 3 villes différentes (Paris, Nice & Nantes) et 300 membres sélectionnés par nos soins.
Nous avons d’ailleurs des grands noms qui nous ont rejoints.
👉 Si vous souhaitez devenir partenaire du Baron Club., vous pouvez me contacter sur LinkedIn via le lien ci-dessous.
Avant de commencer, vous pouvez :
🏦 Découvrir Gustave capital, société de marchands de biens & d'operating Partner,
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Au programme d’aujourd’hui :
📰 Les 3 actualités immo de la semaine à ne pas louper
🤔 Nos erreurs et notre plan pour l’avenir chez Gustave Capital
Nos biens à la vente
Nos biens en travaux
Nos acquisitions récentes
Un repositionnement stratégique bénéfique
Et maintenant ?
🏫 Découvrez l’École Vauban
👇 Si quelqu’un t’a envoyé cette newsletter et que tu souhaites nous rejoindre :
📰 Les 3 actus immo de la semaine
Pourquoi la hausse des “frais de notaire” est accueillie froidement par le secteur immobilier.
Michel Barnier propose de relever les droits de mutation (DMTO) de 4,5 % à 5 % pour compenser les pertes budgétaires des départements.
Cette hausse, qui pourrait ajouter 1 000 € de frais pour un achat à 200 000 €, inquiète les professionnels de l’immobilier, craignant un impact sur la reprise du marché.
Les départements, eux, saluent cette mesure, excluant la construction neuve.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
🎁 Plus de 300 appartements neufs à vendre et un studio à gagner sur le site Shoowroomprivé.com
Face à la crise du logement neuf, Interconstruction propose une première : vendre 323 appartements via Showroomprivé.com.
Pas de remises, mais une tombola pour gagner un studio et un bon de 5 000 € pour l’ameublement.
Objectif : attirer une nouvelle clientèle en région parisienne, où les ventes peinent à décoller. La campagne, qui se déroule du 16 novembre au 27 décembre, inclut des biens de 150 000 € à plus d’un million.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
👔 Agent immobilier : la responsabilité dans la sélection des locataires
Un agent immobilier a été condamné à indemniser des propriétaires pour ne pas avoir vérifié la solvabilité des locataires, ni demandé caution ou dépôt de garantie. Les locataires ont accumulé 17 303 € d’impayés, et les propriétaires ont dû engager une procédure d’expulsion.
Le tribunal a reconnu une “perte de chance” pour les propriétaires :
60 % pour éviter les impayés, tenant compte de la difficulté à relouer le bien et de ses défauts.
95 % pour éviter les 2 722 € de frais d’expulsion.
L’agent doit verser 12 968 € de dommages et intérêts pour ses manquements contractuels.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
💪 Gustave Capital – Naviguer, s’adapter et réussir
Il y a deux ans, nous avons lancé Gustave Capital avec l’ambition de transformer notre passion pour l’immobilier en un projet entrepreneuriale structuré et performant.
Nous avons démarré cette aventure début année 2023, marquée par une crise immobilière sans précédent.
👉 Les débuts furent loin d’être simples :
- Les opportunités se faisaient rares,
- Les vendeurs refusaient de réajuster leurs prix malgré un marché à la baisse,
- Il fallait faire preuve d’une résilience sans faille pour limiter les pertes.
Mais notre approche mesurée a porté ses fruits.
En restant fidèles à notre vision et en évitant les décisions précipitées, nous avons su maintenir le cap, sans céder à l’envie d’acheter pour acheter.
Aujourd’hui, alors que 2024 s’achève, le marché montre de légers signes de reprise depuis septembre.
Les conditions restent néanmoins complexes, avec des évolutions fiscales, des restrictions sur les locations type Airbnb, et une dynamique générale encore hésitante.
Malgré tout, Gustave Capital avance.
Voici un point détaillé sur nos opérations en cours et nos perspectives à venir.
⚓ Nos biens à la vente : Marseille
Actuellement, nous avons 4 biens en cours de revente, dont :
3 en promesse de vente : ces transactions devraient se conclure dans les prochaines semaines.
1 lot restant, qui nécessite un repositionnement avant d’être relancé sur le marché.
Ce bien est situé dans un quartier que nous connaissons très bien et bénéficie d’un prix particulièrement attractif.
Cependant, les travaux en cours dans les parties communes ont généré une certaine méfiance chez les acheteurs.
Nous avons donc pris la décision stratégique de :
Nous attendons que la copro finalise les rénovations structurelles des parties communes,
Nous remettrons ce bien à la vente dans un cadre plus favorable.
Cette approche, bien qu’un peu plus longue, nous permet de maximiser les chances de succès tout en maintenant un positionnement compétitif.
🚧 Nos biens en travaux : Marseille
Un projet clé est en cours dans le 5ᵉ arrondissement de Marseille, où nous rénovons un immeuble de 9 lots: 1 T4 + 7 T2
Travaux réalisés : purge des lots, validation du bureau d’études techniques (BET).
Étape actuelle : divisions de lots en cours, avec dépôt de la déclaration préalable (DP) à la mairie.
Étape future : Nous rénovons entièrement 4 lots sur 8 .
Nous rénovons uniquement 50 % des biens, ce qui nous permet de répondre aux attentes d’un large éventail d’investisseurs : certains préfèrent des biens déjà rénovés, tandis que d’autres souhaitent gérer eux-mêmes les travaux.
Nous avons mobilisé nos partenaires et espérons finaliser ce projet ambitieux d’ici juin 2025, avec une commercialisation des premiers lots dès la rentrée janvier.
Retrouvez les détails dans ma vidéo explicative !
🤝 Nos acquisitions récentes : Marseille & Var
Nous venons de signer 3 projets prometteurs, pour un total de 11 lots répartis entre Marseille et le Var. Voici un aperçu de ces opérations :
👉 Projet 1 : Marseille 6ème , 2 lots
Marge nette estimée : 60-70 k€
Durée prévue maximum : 6 mois
Deux lots acquis, dont un loué. Nous avons négocié avec le locataire pour organiser son départ via un protocole d’accord et le versement d’une indemnité.
Le premier lot sera revendu en l’état. Nous prévoyons d’aménager les combles en espace habitable afin d’augmenter la surface. Cela inclut la purge complète du lot et l’installation de fenêtres de toit (Velux).
La modification des lots devra être soumise à l’approbation de l’assemblée générale.
Parallèlement, nous constituerons le dossier de commercialisation comprenant des plans 2D et 3D, des devis ainsi qu’une estimation locative, afin de simplifier et d’accélérer la vente.
Et le second lot sera revendu en l’état une fois le locataire parti.
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👉Projet 2 : Marseille 8ème, bâtiment à diviser en 2 lots
Marge nette estimée : 60-70 k€
Durée prévue : 6 mois
Le bâtiment fait partie d’une copropriété comprenant trois bâtiments. Nous avons acquis l’intégralité d’un bâtiment d’une surface de 82 m².
Notre projet consiste à diviser ce bâtiment en deux lots de 40 m² chacun. Toutefois, avant de procéder à cette division, nous devons convoquer une Assemblée Générale Extraordinaire pour valider le projet. Avec 40 % des parts de la copropriété, nous estimons que cette validation ne posera pas de problème.
Pour avancer, nous avons déjà fait intervenir un géomètre afin de formaliser la division et de préparer une proposition à présenter à la copropriété.
À la suite de cette acceptation nous devrons
Purger le bâti,
Poser les compteurs,
Diviser en 2 T2,
Refaire la façade,
Poser les 2 trémies d’escaliers car les appartements seront en duplex,
Une fois la division finalisée et la façade rénovée, nous prévoyons de revendre les deux lots en l’état.
Pour optimiser la commercialisation, nous constituerons un dossier complet incluant des plans 2D et 3D, des devis pour les travaux, ainsi qu’une estimation locative détaillée. L’acheteur aura des parties communes rénovées et un appartement à rénover.
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👉 Projet 3 : Fréjus et environs
Marge nette estimée : 200 k€
Durée prévue : 12 mois
Le bâtiment est composé de 7 lots, dont deux sont encore loués.
Nous prévoyons de revendre tous les lots en l’état, sans réaliser de travaux, en nous limitant à la création de la copropriété.
L’avantage est que tous les lots sont déjà divisés, ce qui nous permet de commencer la précommercialisation dès lundi, la promesse de vente ayant été signée hier.
Cette promesse, d’une durée de 7 mois, nous offre suffisamment de temps pour finaliser les ventes.
Les financements pour les deux premiers projets sont validés, et nous attendons de précommercialiser la moitié des lots du troisième pour débloquer le financement.
😎 Un repositionnement stratégique et bénéfique
Les premiers mois de 2024 ont été marqués par des difficultés :
Peu d’opportunités intéressantes sur le marché.
Une réorganisation interne suite à la séparation d’un associé en juin.
Ces événements nous ont amenés à repenser notre approche :
👉 Désormais, nous nous concentrons exclusivement sur des opérations de rénovation et de division d’actifs anciens à Marseille et dans le Var.
Fini la construction, la division de terrains ou la recherche de projets de luxe.
On se concentre sur la rénovation et la division d’actifs anciens, en respectant un cahier des charges précis et des critères de négociation exigeants.
En seulement 4 mois, cette nouvelle orientation nous a permis de concrétiser 3 projets, générant une marge totale de 350 k€. Le tout sans précipitation et en s’appuyant sur des bases solides.
🤔 Et maintenant ?
Pour clôturer l’année, nous avons décidé de mettre le sourcing en pause pour nous concentrer sur :
La finalisation des projets en cours.
Le lancement de l’École Vauban, un projet qui me tient particulièrement à cœur qui vise à structurer la formation des marchands de biens et à former les MDB de demain.
Notre objectif pour 2025 est clair : sécuriser nos opérations tout en continuant à se développer de manière raisonnée et pérenne.
Conclusion
Malgré un marché difficile et des débuts agités, nous avons su tenir le cap face à la crise. Déterminés à ne rien lâcher, notre priorité était de traverser cette période sans encombre pour être prêts lorsque le marché repartirait.
Le repositionnement que nous avons opéré en juin 2025 s’est révélé être une réussite pour le moment.
L’objectif ?
Continuer à avancer, à sourcer et à investir .
« La meilleure façon de prédire l’avenir, c’est de le créer. »
🎓 Le projet École Vauban
L'École Vauban est une école d'excellence pour former les marchands de biens de demain.
Nous réunissons autour de nous un collectif d'avocats et experts, spécialistes dans leur domaine :
👉 Fiscalité,
👉 Urbanisme,
👉 Droit des affaires,
👉 Droit immobilier,
👉 Expertise travaux,
👉 Création de contenu,
👉 Évaluation immobilière.
Chez nous, on ne vous promettra pas des opérations à + 200% de marge, ni de devenir rentier en 6 mois.
L'activité de marchand de biens est un métier qui demande de grandes connaissances techniques.
Il est donc essentiel de structurer l'apprentissage :
👉 Nous avons créé un programme sur 6 mois par promotion de 10 élèves, composé en deux parties.
3 mois de théorie rassemblant 40h de formations avec nos experts.
3 mois d'accompagnement avec notre équipe pour vous motiver à investir dans votre première opération.
Nous incluons également 1 week-end de trois jours par promotion + un roadshow sur Marseille sur les opérations marseillaises de Rudy & Arnaud.
👉 Les missions de l'ECOLE VAUBAN sont de :
Structurer la formation des marchands de biens,
Former la nouvelle génération pour qu’elle devienne un porte-étendard de notre profession,
Sauvegarder le patrimoine ancien français.
La première promo démarre le 6 janvier.
Tu veux en savoir plus, on te laisse jeter un œil à notre site internet : Ecole Vauban
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On se retrouve dans 2 semaines !
Arnaud✌️
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Merci beaucoup denis
Félicitations pour l'ensemble de vos projets !!