Ma méthode pour analyser un bien immobilier tel un expert en évaluation immo
Elle se compose en 2 temps : avant et après la visite du bien.
Yo les Barons et les Baronnes,
Dans cette 17e édition, on va parler de ma méthode pour analyser un bien immobilier.
Quand on découvre un bien immo, on ne sait pas toujours si ça vaut le coup d’y investir notre temps, mais surtout notre argent.
J’ai ma propre méthode que j’ai perfectionnée depuis 4 ans.
Je vous explique tout ça.
Avant, j’ai une demande à vous faire 🙏
Depuis dix mois, je vous envoie deux newsletters par mois, et je suis profondément reconnaissant de votre fidélité et de votre intérêt.
Pour les prochaines éditions, j’aimerais aborder des sujets qui vous tiennent à cœur.
C’est pourquoi je vous pose la question : quels sujets aimeriez-vous que j’aborde ?
Vous pouvez directement répondre à cet e-mail ou m’écrire à cheminant.arnaud@gmail.com.
Merci d’avance pour vos retours et votre soutien !
Avant de commencer, vous pouvez :
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Au programme d’aujourd’hui :
📰 Les 3 actualités immo de la semaine à ne pas louper
🤔 Ma méthode pour analyser un bien immobilier
La pré-étude avant visite
L’analyse complète après visite
Pourquoi cette méthode ?
🏫 Découvrez notre nouveau projet : l’École Vauban
👇 Si quelqu’un t’a envoyé cette newsletter et que tu souhaites nous rejoindre :
📰 Les 3 actus immo de la semaine
Élection américaine : Pourquoi la crise de l’immobilier va jouer sur le vote des électeurs
La crise du logement est un enjeu majeur lors de l'élection présidentielle américaine.
Selon un sondage CNN, 24 % des locataires considèrent le coût du logement comme la principale question économique influençant leur vote.
Parmi ceux ayant voté par correspondance, 38 % estiment que l'accès au logement a impacté leur choix électoral, avec une différence notable entre les camps : 43% des électeurs de Kamala Harris disent être influencés par cette problématique, contre 29% des électeurs de Donald Trump.
Redfin explique que cette disparité pourrait s'expliquer par les prix élevés des logements dans les États démocrates.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
🚩 Airbnb : Ces outils dont vont bientôt disposer les maires pour réguler les locations de courte durée
La nouvelle loi pour encadrer les locations courte durée donne plus de pouvoir aux maires.
Ils pourront imposer des quotas de meublés, créer des zones réservées aux résidences principales, et obliger un enregistrement des locations. Les communes auront aussi la possibilité de limiter la durée de location de résidences principales entre 90 et 120 jours.
Ces mesures visent à rééquilibrer le marché du logement face à l’impact des meublés touristiques comme Airbnb.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
💰 Loyers impayés : l’Assemblée nationale vote une garantie financée par... une taxe sur les propriétaires
La Garantie Universelle des Loyers (GUL), créée par la loi Alur en 2014 pour protéger les propriétaires contre les impayés locatifs, n’a jamais été appliquée.
Aujourd’hui, la députée Danielle Simonnet relance l’idée dans le projet de loi de finances 2025.
Elle propose une cotisation de 2 à 2,5 % des revenus locatifs pour financer cette garantie publique, visant à freiner les expulsions locatives, en hausse de 23 % en 2023. Toutefois, certains, comme le député Frédéric Falcon, craignent que cette mesure dissuade les propriétaires de louer, risquant de réduire l’offre locative.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
Ma méthode en deux temps pour analyser un bien immobilier
J’effectue l’analyse d’un bien en deux grandes étapes qui me permettent d’affiner mon étude:
👉 Une pré-étude, avant la visite,
👉 Une analyse complète, après visite.
🤓 La pré-étude avant visite
Chaque semaine, nous recevons des projets de nos apporteurs d’affaires, mais il n’est pas toujours possible d’examiner chaque bien en personne.
Avant de me déplacer, je réalise donc une pré-étude approfondie pour évaluer si le bien justifie une visite. Cette étape est cruciale pour éviter des déplacements systématiques, ce qui serait trop complexe et chronophage.
Nous avons ainsi mis en place un processus précis à suivre pour juger la pertinence de chaque visite.
Mon processus de pré-étude :
1/ J’échange avec l’apporteur d’affaires
Je prends contact avec lui pour obtenir toutes les informations importantes, telles que :
Prix, surface carrez et surface au sol
Localisation, état de l’immeuble et de la structure
Si le bien est vendu libre ou loué, et le type de locataire
Parcelle cadastrale et possibilités de division
Historique des offres et conditions de remise en vente
En fonction des informations obtenues et du ton de l’agent immobilier, je décide de la pertinence de la visite.
Par exemple : Si un bien est proposé à 1 M€ et que l’agent m’informe que le vendeur a reçu trois offres à 700 K€, qu’il a toutes refusées la semaine dernière, je passe mon tour.
En revanche, si ces offres ont été refusées il y a six mois, je me déplace, car le vendeur a peut-être évolué dans son état d’esprit et pourrait être disposé à revoir son prix à la baisse.
Il y a tellement de situations que cela dépend de pas mal de facteurs.
2/ Évaluation rapide
Si les informations semblent intéressantes et rentre dans notre scope, je fais une évaluation rapide en 5 minutes en utilisant les outils suivants :
Meilleurs Agents
Cadastre.com
Se Loger
Je calcule une moyenne rapide des prix au m² de la zone pour voir si le prix proposé est cohérent.
Par exemple, si le prix de marché est à 4 000 €/m² et que le bien est proposé à 6 000 €/m², je laisse tomber.
Une baisse de prix significative serait nécessaire avant d’envisager une offre, donc je passe sur ces opérations.
Avec les informations données par l’agent immobilier et le prix au m2, je sais déjà approximativement à combien je peux le toucher (et donc savoir si ça vaut le coup de me déplacer).
Le prérequis est d’avoir un prix pas trop déconnant par rapport au prix de marché.
Une fois la visite effectuée, je me pose sur mon fichier d’analyse pour réaliser une vraie étude afin d’envoyer mon offre.
Sache que chaque marchand de biens aura son propre process d’analyse d’un bien.
→ Certains se déplacent en permanence,
→ Tandis que d'autres visitent moins.
La décision de se déplacer pour une visite dépend de nombreux facteurs ; à vous de déterminer lesquels vous priorisez.
📊 L’analyse complète après visite
Une fois la visite effectuée, je procède à une analyse approfondie, réalisée en deux phases.
J’analyse le marché avec l’aide de plusieurs plateformes,
J’utilise la méthode des experts en évaluation immo pour déterminer un prix.
Nous allons prendre un exemple avec un projet que nous allons acheter avec Gustave Capital dans 3 semaines à Marseille, rue de Cluny (carré d’or ).
Le projet :
C’est un bâti de 82m2 que l’on va diviser en deux lots , avec une revente en l’état.
Nous l’achetons 193 000€ FAI , soit 2353 €/m2
Voici les travaux que nous allons réaliser:
Rénovation de la façade
Purge complète
Division
Pose d’une trémie d’escalier
Pose des menuiseries
Nous terminons avec un prix de revient (nous y allons comptant) de 235 740€/m2 soit 2875€/M2
Pour information les travaux sont réalisés en interne, ils ne sont pas externalisés à un artisan externe; ça nous coûte donc moins cher.
👉 Je réalise donc une première étude sur le bien, avec une analyse comparative sur les différents sites gratuits (hormis cadastre.com qui coûte 12€/mois) .
Et voici les prix moyens récoltés:
Meilleurs Agents: 4418 € /m2
Se Loger : 4547 € /m2
Le figaro immo : 5006 € /m2
Immodata: 4 741 € /m2
Cadastre.com (je prends la moyenne des données DVF) : 4 703 € /m2
Une fois les prix récoltés , nous faisons une moyenne globale: 4 682 €/m2
Sachant que nous avons un coût de revient à 2875 € / m2
Affirmer une plus-value de 1800 €/m² n’est pas réaliste, car les prix moyens publiés mélangent des biens dans des états très différents (rénovés, à rénover, style de résidence, d’immeuble etc.), ce qui fausse la comparaison.
Il est donc impossible d’estimer précisément la valeur d’un bien à rénover sur cette seule base.
Ces outils me permettent donc de calculer une moyenne et de situer le bien par rapport aux tendances locales.
👉 Mais pour aller plus loin, je fais une évaluation approfondie avec la méthode des experts en évaluation immobilière.
Tu le sais peut-être déjà mais je suis diplômé du Centre National d’Expertise en évaluation immobilière en tant qu'expert immobilier en valeur vénal.
Et en tant qu’expert, je vais toujours analyser un prix de marché avec 3 méthodes :
1/ La méthode Comparative :
Je compare le bien avec d’autres biens similaires, avec une surface maximum de 20% d’écart.
Ex : Un bien qui mesure 50 M2, tu dois le comparer avec des biens mesurant max 40 et 60 M2
👉 Tu vas sur cadastre.com ( toutes les données DVF)
👉 Tu remontes sur une période de 2 ans
👉 Tu supprimes les biens trop chers ou pas assez chers (vraiment décorrélé du marché)
Tu as ta moyenne calculée basée sur la surface Carrez.
Dans ce cas-là je sors un prix moyen de 195 959 € par lot (41m2 / lot) , soit 4779 € / m2
2/ La méthode Hédoniste :
Ici, je calcule le prix en fonction de la surface pondérée et non la surface carrez, en appliquant des ajustements, des moins-values ou des plus-values pour des caractéristiques spécifiques du bien.
Voici quelques exemples :
4e étage sans ascenseur : -2,5 %
Exposition nord : -5 %
Copropriété en mauvais état : -5 %
Une fois que tu as ça, tu multiplies ton prix/m2 par la surface pondérée pour obtenir une estimation de la valeur intrinsèque du bien.
Nous sommes sur une analyse précise du bien et dans notre cas, le bien comporte des inconvénients à ne pas négliger:
- Appartements côté cour (même si elle est assez grande): - 5%
- Un peu de vis-à-vis: -5%
- Intérieur à rénover pour le prochain acheteur : - 25%
Il comporte aussi des avantages que l’on pondère avec les chiffres du dessus.
Nous sortons donc un prix de 160 125€ par lot , soit 3905€ / m2
3/ La méthode par Capitalisation :
Cette méthode se base sur le rendement locatif du secteur.
C’est un peu plus complexe car ça mixe la surface pondérée et la surface carrez.
J’ai un prix de 4461€/m2
Pour chacune des méthodes, j’ai un tableau Excel précis avec toutes les données
👉 Si nous résumons
Analyse comparative: 4779 € / m2
Analyse Hedoniste: 3905 € / m2
Analyse par capitalisation: 4461€/m2
Nous avons donc un prix de revente moyen à 4 381 €/m2 soit un prix de revente à 179 648€ par lot.
Et rappelle-toi que j’avais un prix moyen sur les différents sites à 4682€/m2 soit 191 962€/m2 par lot
En conclusion, le coût de revient pour les deux lots s’élève à 235 740 €, avec un prix de revente de 359 296 €/m².
Cela représente une plus-value de 123 556 €. Toutefois, dans mon business plan, j’ai fixé une revente à 300 000 €, soit 3 658€/m2.
Au pire des cas nous avons une plus value de 65 000€ , 27% de marge.
Pourquoi ?
Le marché est imprévisible, je préfère limiter les risques au maximum.
🤔 Pourquoi cette méthode ?
Cette méthode d’analyse requiert de la pratique et une méthodologie rigoureuse. Une fois maîtrisée, elle devient assez intuitive.
Il faut cependant garder quelque chose en tête : il arrive parfois de manquer de données pour certains biens, et cela complique l’analyse.
Cela m’est déjà arrivé, par exemple, de devoir évaluer un bien avec seulement six données disponibles. Dans ce type de situation, la meilleure option est de tester directement l’intérêt du marché en lançant une précommercialisation.
Actuellement, je travaille sur un bien de sept lots situé dans une petite commune du Var. La faible population de 3 000 habitants et l’absence d’appartements comparables m’obligent à précommercialiser le bien pour mesurer son attractivité et voir la réaction du marché.
Dans ces cas-là, il est difficile de réaliser une analyse approfondie, mais cela ne signifie pas que l’opération n’est pas viable.
En cas de difficulté, une renégociation peut toujours être envisagée. Et dans le pire des cas, des conditions suspensives nous protègent.
Il n’y a pas d’autre moyen pour obtenir une évaluation fiable.
Conclusion
Il est crucial de ne pas prendre cette étape à la légère, car elle est, selon moi, la plus importante. Une simple analyse comparative ne suffit pas pour évaluer un bien ; il faut aussi en considérer les valeurs intrinsèques du bien.
La méthode que j’utilise dans mon activité de marchand de biens m’est devenue indispensable.
Chaque marchand de biens a ses propres techniques, mais je pense avoir trouvé la mienne après quatre ans d’expérience.
D’ailleurs, nous l’enseignons à l’École Vauban. Je vous en parle davantage ci-dessous.
« Le secret de l'immobilier est d'acheter des biens au bon prix et de les revendre au bon moment. »
🎓 Mon nouveau projet, l’École Vauban.
L'École Vauban est une école d'excellence pour former les marchands de biens de demain.
Nous réunissons autour de nous un collectif d'avocats et experts, spécialistes dans leur domaine :
👉 Fiscalité,
👉 Urbanisme,
👉 Droit des affaires,
👉 Droit immobilier,
👉 Expertise travaux,
👉 Création de contenu,
👉 Évaluation immobilière.
Chez nous, on ne vous promettra pas des opérations à + 200% de marge, ni de devenir rentier en 6 mois.
L'activité de marchand de biens est un métier qui demande de grandes connaissances techniques.
Il est donc essentiel de structurer l'apprentissage :
👉 Nous avons créé un programme sur 6 mois par promotion de 10 élèves, composé en deux parties.
3 mois de théorie rassemblant 40h de formations avec nos experts.
3 mois d'accompagnement avec notre équipe pour vous motiver à investir dans votre première opération.
Nous incluons également 1 week-end de trois jours par promotion + un roadshow sur Marseille sur les opérations marseillaises de Rudy & Arnaud.
👉 Les missions de l'ECOLE VAUBAN sont de :
Structurer la formation des marchands de biens,
Former la nouvelle génération pour qu’elle devienne un porte-étendard de notre profession,
Sauvegarder le patrimoine ancien français.
La première promo démarre le 6 janvier.
Alors si tu veux nous échanger avec nous à ce sujet, il te suffit de prendre rendez-vous en cliquant ici.
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On se retrouve dans 2 semaines !
Arnaud ✌️
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