Les 2 erreurs de gestion de projet immobilier qu'on ne refera plus jamais !
Au risque de créer des gouffres financiers....
Yo les Barons et les Baronnes,
Dans cette 19e édition, je vais vous parler de 2 grosses erreurs que l’on ne refera plus jamais en immobilier !
Elles coûtent cher, font perdre du temps et peuvent remettre complètement en cause la rentabilité d’un projet. 😅
Je vous explique tout ça dans l’édition du jour !
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Dès le début de l’aventure nous avons voulu avoir une marque forte et une communication authentique.
Cette stratégie nous a permis de fortement développer le Baron Club.
C’est LE club qui regroupe le top 10% des meilleurs entrepreneurs de l’immobilier. On se réunit dans un cadre exceptionnel et dans une ambiance informelle à chaque évent.
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Nous avons d’ailleurs des grands noms qui nous ont rejoints.
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Au programme d’aujourd’hui :
📰 Les 3 actualités immo de la semaine à ne pas louper
🤔 Les 2 erreurs que l’on ne refera jamais !
La bonne affaire des immeubles en arrêté de péril… ou pas
Les subtilités des secteurs ABF : quand l’imprévu allonge les délais
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📰 Les 3 actus immo de la semaine
Moins d’appels, visites annulées… Des signes d’attentisme sur le marché immobilier après la censure
La censure du gouvernement a un impact significatif sur le marché immobilier, selon une enquête menée par le réseau l'Adresse.
Près de 66 % de leurs agences constatent une réaction immédiate de leurs clients : hésitations, reports de projets, et baisse des contacts pour de nouveaux dossiers. Les vendeurs peu pressés repoussent leurs estimations, tandis que les acheteurs montrent encore plus de prudence, avec des visites annulées, des compromis suspendus, et des signatures décalées.
Ce climat d’incertitude, déjà observé lors des législatives, est accentué par des craintes liées à de possibles hausses des taux.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
🚨 DPE erroné, falsifié ou inexact… Ces 5 signes qui doivent vous alerter
Les DPE sont souvent sujets à erreurs ou fraudes, pouvant fausser la valeur des biens.
Pour vérifier leur fiabilité : repérez les incohérences (chauffage, isolation, fenêtres), vérifiez le numéro Ademe, comparez avec les logements voisins, contrôlez les informations techniques, et, en cas de doute, demandez un second diagnostic.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
🏤 Immobilier : Deux millions de mètres carrés de bureaux à transformer en logements en France.
En France, deux millions de mètres carrés de bureaux sont en état de "friche", c’est-à-dire vides depuis plus de deux ans et sans projet en cours, selon le Consortium des bureaux en France (CBF).
Ces espaces pourraient être transformés en logements, permettant de loger environ 53 000 personnes d’ici cinq ans. Ces immeubles se situent principalement à Paris (VIIIᵉ et IXᵉ arrondissements), à Nanterre (quartier de la Défense) et dans le centre-ville de Lille.
Le CBF, créé pour mieux connaître le parc de bureaux et identifier des opportunités de reconversion, estime le total des bureaux en France à 173 millions de mètres carrés, dont 9 millions sont vacants.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
🙏 Les 2 erreurs que l’on ne refera plus jamais !
L'immobilier, qui est souvent perçu comme une valeur refuge, peut rapidement se transformer en terrain miné pour les investisseurs qui négligent les subtilités juridiques et fiscales.
Derrière chaque bien se cache une multitude de contraintes administratives, fiscales et légales qui peuvent transformer une bonne affaire en un projet à perte.
Que ce soit pour un immeuble en arrêté de péril, une zone protégée par les Architectes des Bâtiments de France (ABF), ou encore des considérations fiscales complexes, ces éléments peuvent rendre un investissement beaucoup plus risqué qu’il n’y paraît.
Si vous analysez ces enjeux en amont, vous pouvez éviter de mauvaises surprises mais surtout optimiser la rentabilité de vos projets !
C’est ce que l’on a appris à nos dépens, je vous raconte. 😅
❌ La bonne affaire des immeubles en arrêté de péril… ou pas
Nous étions positionnés sur un immeuble en arrêté de péril à Marseille :
Bien placé, dans un quartier en pleine transformation.
Belle marge, du moins sur le papier.
Mais une subtilité fiscale est venue bouleverser nos plans :
“Un immeuble dont l’état le rend impropre à un quelconque usage s’assimile à un terrain à bâtir.”
Cela signifie que les travaux réalisés sur ce type de bien sont considérés comme de la construction neuve. Et qui dit construction neuve dit… TVA.
👉Conséquences :
La revente sera assujettie à une TVA de 20 % sur le prix de vente final.
Les travaux réalisés seront également soumis à une TVA de 20 %.
Même si l'on peut récupérer la TVA sur les travaux, le projet perd en rentabilité. Voici l’impact concret :
Prix d’achat initial prévu : 315 000 €.
TVA supplémentaire : 60 000 €.
Avec une marge initiale estimée à 200 000 €, la rentabilité s’écroule.
L’analyse initiale qui promettait un beau bénéfice s’avère donc erronée une fois les contraintes fiscales intégrées.
En plus de ça ? La tentative de renégociation est un échec… Aïe.
On a essayé de renégocier le prix avec les vendeurs pour absorber ces surcoûts. Mais leur réponse fut catégorique :
“Pas question de bouger.”
Résultat ? On a dû laisser tomber l’affaire. Une réalité lamentable.
Aujourd’hui, ce bien est toujours à vendre.
Et il n’est pas seul : il fait partie des 1300 immeubles en arrêté de péril à Marseille, tous bloqués par cette fiscalité qui les assimile à des terrains à bâtir.
Ces immeubles, pourtant pleins de potentiel, restent abandonnés, freinés par des règles fiscales qui rendent leur réhabilitation quasi impossible pour les investisseurs.
👉 Résultat : un patrimoine délaissé et un manque à gagner pour la collectivité.
Alors c’est quoi la leçon à retenir de tout ça ?
Ce genre de subtilité peut transformer une bonne affaire en un gouffre financier.
Dans notre métier, tu dois absolument les identifier en amont pour éviter de mauvaises surprises. Une analyse juridique et fiscale approfondie doit impérativement faire partie des étapes préalables à tout investissement.
⏳ Les subtilités des secteurs ABF : quand l’imprévu allonge les délais
Nous avions acheté un immeuble sur Marseille que nous devions entièrement diviser en 8 lots et rénover :
7 logements d’habitation et 1 local libéral, déjà définis dans le RCP initial.
Pas besoin de créer de places de parking, grâce à une dérogation pour les immeubles de moins de 600 m².
Notre projet est le suivant :
Rénover complètement les parties communes, la toiture et la façade.
Effectuer des travaux de confortement et de gros œuvre.
Diviser et revendre : la moitié des lots en l’état, l’autre moitié entièrement rénovée.
Cependant, un imprévu est survenu : nous devions reprendre un bout de façade et le conforter.
Mais un détail nous avait échappé… Nous étions en zone ABF (Architectes des Bâtiments de France).
Qu’est-ce que ça implique d’être en zone ABF ?
Lorsque nous avons acheté l’immeuble en avril 2024, l’urbaniste avait validé notre projet de division sans signaler d’obstacle particulier.
Cependant, trois mois après l’achat, lorsque nous avons voulu effectuer cette modification (pas prévu au départ), nous avons appris que :
Une Déclaration Préalable (DP) était nécessaire pour officialiser la demande.
Il fallait engager un architecte pour réaliser les plans et suivre les travaux.
La validation des ABF était obligatoire, avec des contraintes spécifiques à respecter.
Bien que les ABF aient donné un premier accord informel par email, il fallait suivre toutes les étapes administratives pour obtenir une validation écrite. Cela a généré des échanges supplémentaires et une attente imprévue.
Vous voyez venir les conséquences de tout ça ?
Tout cela a entraîné un retard de 2 à 3 mois dans notre calendrier initial, avec un impact direct sur notre stratégie de revente.
Ces délais, même s’ils ne remettent pas en question la viabilité du projet, entraînent un surcoût en termes d’intérêts financiers et de gestion.
Alors si vous deviez en retenir une chose, ce serait ça : anticiper les contraintes ABF dès le départ !
En y regardant de plus près, ce retard aurait pu être évité :
Identifiez les contraintes techniques dès l’étude préalable :
Une simple consultation avec les ABF avant l’acquisition aurait permis d’intégrer cette modification dans le dossier initial.
Travailler avec des experts :
Impliquez un architecte habitué aux contraintes ABF dès les premières étapes peut réduire les imprévus.
Ces imprévus sont fréquents dans notre métier, surtout avec des immeubles anciens situés dans des secteurs protégés.
Pour éviter ces pièges, un accompagnement par des professionnels expérimentés sont indispensables.
Conclusion
L'immobilier est un secteur où les opportunités sont nombreuses, mais où les risques, souvent invisibles, peuvent tout aussi rapidement compromettre la rentabilité d'un projet.
Les subtilités fiscales et juridiques, qu'elles concernent les immeubles en arrêté de péril ou les contraintes des zones ABF, sont des facteurs clés à évidemment prendre en compte avant de se lancer.
Si l’analyse du potentiel (d’un point de vue rentabilité) d’un bien est crucial, comprendre ses contraintes administratives et fiscales est tout aussi essentielle.
Une planification rigoureuse, associée à une veille constante des règles en vigueur, peut faire la différence entre une affaire fructueuse et un investissement qui te tire vers le bas.
Ce que vous devez retenir : l'anticipation et la préparation sont les véritables clés de la réussite dans ce domaine.
« L'immobilier n'est pas une question de chance, mais de préparation.»
🎓 Le projet École Vauban
L'École Vauban est une école d'excellence pour former les marchands de biens de demain.
Nous réunissons autour de nous un collectif d'avocats, marchands de biens et experts, spécialistes dans leur domaine :
👉 Fiscalité,
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👉 Droit des affaires,
👉 Droit immobilier,
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Chez nous, on ne vous promettra pas des opérations à + 200% de marge, ni de devenir rentier en 6 mois.
L'activité de marchand de biens est un métier qui demande de grandes connaissances techniques.
Il est donc essentiel de structurer l'apprentissage :
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Structurer la formation des marchands de biens,
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Maître Benjamin Chemla à la fiscalité,
Maître Arthur Delaunay à l'urbanisme,
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François BOURGOIN - LUXIO, expertise métier marchand de biens
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La première promo démarre le 6 janvier.
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Arnaud ✌️
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