Le changement de destination c'est quoi ?
Changement de destination, catégories, sous-catégories... On s'y perd.
Yo les Barons et les Baronnes,
Dans cette 20e édition, nous allons parler d’urbanisme .
Je vois encore beaucoup des personnes se lancer dans en tant que marchand de biens sans maîtriser les bases de l’urbanisme; sujet pourtant essentiel dans notre métier.
Une simple erreur peut nous coûter très cher.
J’ai donc décidé de laisser la parole à Arthur Delaunay, avocat en droit de l’urbanisme et professeur au sein de l’Ecole Vauban.
Dans cette newsletter, il va vous expliquer, de façon simple, ce que signifie le terme “changement de destination”. Un sujet incontournable pour tout professionnel de l’immobilier, souvent confronté à cette question complexe.
🎓 Présentation d’Arthur Delaunay
Avant de rentrer dans le vif du sujet, je te fais une rapide présentation d’Arthur et de son parcours:
Diplômé de la Faculté de Droit de Caen, Arthur Delaunay a forgé son approche opérationnelle en exerçant au sein de la juridiction administrative puis dans un cabinet d’avocats caennais.
Il est aujourd’hui directeur - associé au sein cabinet Clarence Avocats .
Il accompagne les investisseurs et professionnels de l’immobilier dans l’ensemble de leurs problématiques de droit public immobilier (urbanisme, aménagement, préemption).
Arthur Delaunay conseille notamment ses clients dans le montage et la sécurisation de leurs projets, tant au stade de la conception que de l’exécution, en prévention du risque contentieux.
Il a également développé une expertise significative en matière d’audit et de contentieux des autorisations d’urbanisme.
En parallèle, Arthur assure les enseignements de droit de l’urbanisme à l’Institut Catholique d’Etudes Supérieures de Vendée (ICES).
🎓 Changement de destination , DP ou PC …
Le concept n’est, en lui-même, pas toujours simple à cerner car il évoque à la fois un principe gouvernant le droit de la copropriété (la destination de l’immeuble précisée dans le règlement de copropriété) et une notion essentielle en droit de l’urbanisme.
En urbanisme, la destination désigne ce pourquoi un bien a été construit – par opposition à la notion d’usage qui désigne ce pourquoi un bien est utilisé.
Le plus souvent, la destination et l’usage sont identiques, c’est-à-dire que le bien est affecté à la même utilisation que celle pour laquelle il a été construit.
Pour diverses raisons (affectation du bien non conforme, changement d’usage temporaire), il arrive toutefois qu’un bien ait un usage différent de sa destination.
Attention, un changement de destination non autorisé est une infraction pénale.
Actuellement, il existe 5 catégories et 23 sous-catégories de destination :
Ces catégories et sous-catégories sont limitativement fixées, si bien que lorsqu’une activité nouvelle apparaît (par exemple les « dark stores » ou le coliving), il convient tant bien que mal de la rattacher aux catégories et sous-catégories existantes.
Bien entendu, la destination d’un bien n’est pas figée et peut évoluer dans le temps.
Cette évolution nécessite alors l’obtention d’une autorisation d’urbanisme qui vient consacrer le changement de destination.
👉 Changement de destination d’une imprimerie en habitation:
Si le changement de destination est réglementé, le changement de sous-destination au sein d’une même catégorie ne nécessite, sauf exception, aucune autorisation (ce qui ne dispense pas du respect des règles en matière d’occupation et d’utilisation des sols fixées par le PLU).
👉 Transformation d’un commerce en restaurant:
Les choses sont relativement simples lorsque le changement de destination porte sur des constructions « récentes » : le permis de construire a été généralisé en 1943 et le principe veut que la destination d’une construction soit celle qui figure dans les autorisations d’urbanisme qui s’y rapportent.
S’agissant des constructions qui existaient avant 1943, la détermination de la destination d’une construction sera plus délicate.
C’est une question à ne surtout pas négliger quand tu te lances dans un nouveau projet.
Je te recommande vivement de te former, car l’urbanisme regorge de subtilités auxquelles tu seras forcément confronté en tant que marchand de biens.
C’est précisément pour cette raison que j’ai rejoint l’École Vauban en tant que professeur: pour transmettre mes connaissances et partager mon expertise sur le sujet.
Arthur Delaunay - Avocat en droit de l’urbanisme
🎓 Le projet École Vauban
L'École Vauban est une école d'excellence pour former les marchands de biens de demain.
Nous réunissons autour de nous un collectif d'avocats et experts, spécialistes dans leur domaine :
👉 Fiscalité,
👉 Urbanisme,
👉 Droit des affaires,
👉 Droit immobilier,
👉 Expertise travaux,
👉 Création de contenu,
👉 Évaluation immobilière.
Chez nous, on ne vous promettra pas des opérations à + 200% de marge, ni de devenir rentier en 6 mois.
L'activité de marchand de biens est un métier qui demande de grandes connaissances techniques.
Il est donc essentiel de structurer l'apprentissage :
👉 Nous avons créé un programme sur 6 mois par promotion de 10 élèves, composé en deux parties.
3 mois de théorie rassemblant 40h de formations avec nos experts.
3 mois d'accompagnement avec notre équipe pour vous motiver à investir dans votre première opération.
Nous incluons également 1 week-end de trois jours par promotion + un roadshow sur Marseille sur les opérations marseillaises de Rudy & Arnaud.
👉 Les missions de l'ECOLE VAUBAN sont de :
Structurer la formation des marchands de biens,
Former la nouvelle génération pour qu’elle devienne un porte-étendard de notre profession,
Sauvegarder le patrimoine ancien français.
La première promo démarre le 13 janvier.
Tu veux en savoir plus, on te laisse jeter un œil à notre site internet : Ecole Vauban
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On se retrouve à la rentrée !
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