Comment participer à une vente aux enchères immobilière ?
C'est parfois là que les pépites se cachent...
Yo les Barons et les Baronnes,
Dans cette 24e édition, on va parler d’un moyen de trouver de belles opportunités : les ventes aux enchères.
En quoi ça consiste, comment y participer, comment ça se passe, … je vais tout vous révéler dans cette édition !
Avant de commencer, vous pouvez :
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Au programme d’aujourd’hui :
📰 Les 3 actualités immo de la semaine à ne pas louper
🤔 Les ventes aux enchères en immobilier
Trouver une enchère intéressante,
Visiter le bien avant l’enchère,
Mandater un avocat pour enchérir,
Participer à la vente aux enchères,
Après la vente : paiement et formalités,
👇 Si quelqu’un t’a envoyé cette newsletter et que tu souhaites nous rejoindre :
📰 Les 3 actus immo de la semaine
Les logements G interdits à la location sont-ils toujours sur le marché ?
Depuis l’interdiction des logements classés G à la location en janvier 2025, l’offre locative semble étonnamment stable, affichant même une hausse de 16 % sur un an. Pourtant, le nombre de logements G a chuté de 67 %, passant de 1 574 à 516 annonces.
Cette disparition ne signifie pas forcément que ces biens ont été retirés du marché, mais plutôt qu’ils ont pu être reclassés après des travaux ou un ajustement des diagnostics énergétiques.
Certaines villes illustrent bien ce phénomène : à Paris, les logements G ont diminué de 78 %, tandis que les logements F et E ont augmenté respectivement de 44 % et 42 %. Même tendance à Nantes, Lille ou Grenoble, où la baisse des logements G s’accompagne d’une forte augmentation des catégories supérieures. Ces données suggèrent un jeu de "vases communicants" plutôt qu’un réel assainissement du marché, et il faudra encore du recul pour mesurer l’impact réel de cette interdiction.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
🔥 Comment Los Angeles va reconstruire plus de 10.000 habitations détruites par les flammes
La reconstruction des milliers de logements détruits par les incendies près de Los Angeles s’annonce complexe, freinée par la pénurie de main-d'œuvre, l’inflation et des codes d’urbanisme stricts.
Contrairement aux dégâts causés par une inondation ou un ouragan, un incendie entraîne souvent une destruction totale des bâtiments, nécessitant un déblaiement et une dépollution avant toute reconstruction.
À Paradise, où un incendie avait rasé la ville en 2018, cette étape de déblaiement et dépollution a pris neuf mois,. À Los Angeles, le processus pourrait être plus rapide grâce à la richesse des habitants de zones comme Malibu et Pacific Palisades, leur permettant de financer rapidement leurs travaux sans attendre les assurances ou aides fédérales.
Toutefois, l’obtention d’un permis de construire prend entre neuf et douze mois, et le délai moyen pour retrouver une maison habitable est estimé entre trois et cinq ans.
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🎁 Donations, frais de notaire, prêt à taux zéro : ce que Bayrou prépare pour les propriétaires
La France devrait finalement avoir un budget pour 2025, et les mesures en faveur de l’immobilier commencent à se préciser. Parmi elles, l’élargissement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire et aux maisons individuelles dans le neuf, permettant à environ 15 000 ménages supplémentaires d’accéder à la propriété.
En contrepartie, les frais de notaire pourraient augmenter de 0,5 % sur trois ans, mais cette hausse ne concernera que les secundo-accédants. Côté fiscalité, les donations jusqu’à 100 000 € seront exonérées de droits de succession pour favoriser l’achat de résidences principales.
En revanche, MaPrimeRénov’ subira une nouvelle coupe budgétaire de 460 millions d’euros, bien que ses critères restent inchangés pour 2025. Enfin, les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP) verront leur fiscalité alourdie, car l’amortissement du bien sera désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value imposable, sauf pour les résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
L’article complet ici 👉 Lire l’article
Les enchères immobilières : Comment se faire une place dans ce monde ?
Il existe une multitude de moyens pour trouver de belles opportunités et il en existe une qui est peu connue du grand public: la vente aux enchères immobilières.
Aujourd’hui, je t’emmène dans l’univers captivant des ventes aux enchères et je vais te partager mes meilleurs conseils pour en tirer parti.
En tant que marchand de biens, j’ai assisté à deux ventes aux enchères, et c’est une expérience à vivre. Mais jusqu’à présent, je n’ai jamais rien acheté. À chaque fois, les biens sont partis à des prix bien trop élevés.
1️⃣ Étape 1 : Trouver une enchère intéressante
La première étape pour plonger dans les enchères immobilières, c’est de trouver des biens intéressants.
Il existe plusieurs plateformes dédiées, mais la plus populaire et la plus fiable reste Vench.
Pourquoi ?
Parce qu’elle regroupe une énorme quantité de ventes judiciaires, souvent plus que les autres sites.
En plus, la plateforme est ergonomique et simple à utiliser - tu peux même trier les biens par type, par localisation ou encore par prix.
Astuce : Inscris-toi à des alertes sur cette plateforme, ça te permettra de suivre les nouvelles enchères sans perdre de temps à chercher tous les jours.
Mais attention, une enchère, ce n’est pas juste une bonne affaire. Il faut creuser pour être sûr que le bien en question a un vrai potentiel.
2️⃣ Étape 2 : Visiter le bien avant l’enchère
Une fois le bien trouvé, il faut absolument le visiter avant d’aller aux enchères.
C’est là que l’aventure commence.
Il y a généralement deux dates de visite, organisées en présence d’un commissaire de justice. Ces dates, tu vas les trouver sur les annonces des plateformes d’enchères.
Malheureusement , ces visites attirent souvent de nombreux investisseurs. Il m’est même arrivé de devoir faire la queue pour la visite de biens sur la Côte d’Azur.
Mais ce n’est pas toujours le cas. Parfois, tu peux te retrouver seul lors de la visite, surtout dans des régions moins prisée.
Je connais des investisseurs qui étaient tout seuls !
3️⃣ Étape 3 : Mandater un avocat pour y participer
Si, après la visite, tu es toujours intéressé, tu dois impérativement mandater un avocat pour te représenter à l’audience.
Un avocat spécialisé dans ce genre de vente sera ton représentant légal lors de l’enchère, et c’est à lui de soumettre ton offre.
Tu dois savoir que tu ne peux pas choisir n’importe quel avocat . Ton avocat doit être localisé dans la zone où a lieu l’audience : par exemple, un avocat à Nice ne peut pas aller aux enchères à Cannes.
Tu dois compter minimum 150 € pour la représentation, ça dépend de l’avocat.
Parfois, ce coût peut être plus élevé si l'avocat prend une commission sur le montant de la vente en cas de succès.
Avant d’aller à l’enchère, tu devras aussi préparer un chèque de banque représentant 10 % du montant de la mise à prix.
Ce chèque est indispensable pour valider ta participation à l'enchère et prouver ta solvabilité. Sans ça, tu ne pourras pas y participer.
4️⃣ Étape 4 : Participer à la vente aux enchères
Le grand jour est arrivé, et l’enchère se déroule dans un tribunal.
Là, tu te retrouves au milieu de la salle avec plusieurs avocats et leurs clients. L’ambiance est originale et solennelle; j’ai vraiment kiffé.
👉 Voici le déroulé :
Le juge lance l’enchère,
Chaque avocat a la possibilité de surenchérir. Ce n’est pas toi qui surenchérit mais bien ton avocat.
L’enchère se termine dès qu’il n’y a plus de surenchère dans un délai imparti. Et c’est au plus offrant que revient le bien.
Petit conseil : Tu dois fixer un prix maximum à ne pas dépasser que tu as déterminé dans ton analyse en amont.
Il faut éviter de te laisser emporter par l'excitation de l'enchère. Il est facile de se laisser guider par l’adrénaline, mais reste lucide.
5️⃣ Étape 5 : Après la vente : paiement et formalités
Une fois que tu as remporté l’enchère, tu as 60 jours pour payer la totalité du prix d’adjudication, sans quoi tu risques de perdre ton bien.
Attention, il y a aussi des frais supplémentaires, qui avoisinent les 10 % du prix d'adjudication.
👉 Ce qui tu dois savoir avant d’enchérir:
Délai de surenchère : Pendant 10 jours après la vente, toute personne peut surenchérir de 10 % sur ton offre initiale. Si cela se produit, le bien est remis aux enchères sur la base de cette nouvelle offre.
Aucune condition suspensive : aucune clause suspensive de financement possible.
En cas de défaut de paiement, le chèque de banque revient au créancier et le bien remit aux enchères.
Conclusion
Les ventes aux enchères immobilières peuvent être une excellente opportunité d’investissement, mais elles ne sont pas faites pour tout le monde. . Pour maximiser tes chances de réussite, il faut être rigoureux, bien préparé et connaître les règles.
👉 Les clés pour réussir :
✅ Une veille active sur les plateformes comme Vench.
✅ Une visite systématique des biens pour éviter les mauvaises surprises.
✅ Un avocat compétent pour te représenter.
✅ Une stratégie d’enchère claire, avec un prix maximum à ne pas dépasser.
✅ Une maîtrise des délais et des frais annexes pour éviter les pièges.
Enfin, garde en tête que la concurrence est rude et que les prix montent vite.
"Les opportunités n'attendent pas. Elles s'offrent à ceux qui osent saisir l'instant."
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Nous avons terminé notre première formation thématique sur le sujet de l’urbanisme avec Maitre Arthur Delaunay .
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Back to basics : Savoir déchiffrer un PLU et identifier les règles d’urbanisme applicables
Le certificat d’urbanisme : comment l’utiliser ? Quel intérêt ? Quelles limites ?
Sécuriser l’obtention d’une autorisation d’urbanisme : quelle demande déposer ? Quel délai d’instruction ? Comment gérer les incidents d’instruction ? Comment éviter les refus ?
Diviser un immeuble (terrain ou bâtiment) : quelles contraintes ?
Les cas particuliers des constructions illégales, des constructions irrégulières et des constructions en ruine.
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Introduction de l’activité et imposition des bénéfices,
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Arnaud✌️
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